تیر خلاص به قولنامه های ساخت و ساز
بازار ساختوساز مسکن ایران که دههها محل رواج قراردادهای دستی و اسناد عادی (قولنامهای) بوده، اکنون با یک جراحی بزرگ حقوقی روبهروست. سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در اقدامی راهبردی، اعتبار حقوقی تمامی قراردادهای «پیشفروش» و «مشارکت در ساخت» را منوط به دریافت «شناسه یکتا» کرده است. این تحول ساختاری حداقل سه مزیت مهم خواهد داشت.
هویتدار شدن آپارتمانها از مرحله «دستور نقشه»
طبق ضوابط ابلاغی جدید، از این پس هیچ قرارداد ساختمانی بدون اختصاص شناسه یکتا در سامانههای حاکمیتی وجاهت قانونی نخواهد داشت. این اقدام به معنای آن است که هر واحد آپارتمانی، حتی پیش از آن که خشت اول آن روی هم گذاشته شود، دارای یک هویت ثبتی مجزا و منحصربهفرد میشود. اعظم قویدل، سخنگوی سازمان ثبت، تصریح کرده است که این سازمان مکلف است برای تمامی املاکی که دستور نقشه آنها شامل تعداد طبقات، سطح اشغال و تعداد واحدها به تأیید مراجع قانونی رسیده، امکان تنظیم «سند رسمی تقسیمنامه» را در سامانه ثبت الکترونیک فراهم کند.
بدین ترتیب در قراردادهای «پیشفروش» و «مشارکت در ساخت» تعهد فروشنده به احداث بنا و یا توافق مالکان زمین با سازندگان، تنها زمانی رسمیت مییابد که در سامانه ثبت شده و شناسه یکتا دریافت کرده باشد. این موضوع ریسک بدنام «فروش مضاعف» یا فروش یک واحد به چندین نفر را که یکی از اصلیترین ریشههای نزاع در محاکم قضایی بود، عملاً به صفر میرساند.
شفافیت ملکی؛ تکیهگاه جدید عدالت مالیاتی
از منظری دیگر، این اقدام پازل رصد گردش داراییهای ملکی در کشور را تکمیل کرده و نقطه پایانی بر دوران پنهانکاری داراییها میگذارد. در اقتصادهای توسعهیافته، محاسبه مالیات و دهکبندی رفاهی خانوارها صرفاً بر مبنای درآمد ماهانه نیست، بلکه «داراییها» وزن سنگینی در این ارزیابی دارند. در ایران اما، معاملات قولنامهای سالها به عنوان یک «مسیر امن و غیرقابل رهگیری» برای خروج سرمایهداران از رادار نظام مالیاتی عمل میکرد.
بسیاری از اشخاص با تبدیل درآمدهای کلان خود به املاک پیشفروشی و قولنامهای، عملاً ثروت خود را از دید حاکمیت پنهان میکردند تا از پرداخت مالیات حقه بگریزند. الزام به ثبت الکترونیکی و تخصیص شناسه یکتا، سبب میشود بخش عظیمی از این «اقتصاد پنهان» شفاف شود.
سد محکم در برابر پولشویی و جریان «پولهای کثیف»
محور حیاتی دیگر این تحول، تأثیر مستقیم آن بر مقابله با پولشویی است. بازار مسکن به دلیل حجم بالای نقدینگی درگیر در هر معامله، همواره مقصدی جذاب برای تطهیر پولهای حاصل از قاچاق، ارتشا و فرارهای مالیاتی کلان بوده است. در بسیاری از مناطق لوکس و خاص، معاملات مکرر و نجومی با اسناد غیررسمی انجام میشد که پناهگاهی امن برای ویلاها و پنتهوسهای بینامونشان فراهم میکرد. حذف اعتبار قولنامهها، این مسیر تاریک را به طور کامل مسدود خواهد کرد.