بیش از ۳۵۰هزار سند مالکیت دفترچه‌ای در خراسان رضوی همچنان در دست مردم است؛ اسنادی که تبدیل نکردن آن‌ به سند تک‌برگ می‌تواند زمینه‌ساز اختلافات ملکی و پیچیدگی معاملات شود. مولوی پور، مدیرکل ثبت‌اسناد و املاک استان، در گفت‌وگو با خراسان، ضمن تشریح مسیر تبدیل اسناد دفترچه‌ای، درباره خطرات خرید ملک با قولنامه و وکالت‌نامه، ثبت ادعاهای مالکیت و دلایل تأخیر در تحویل اسناد جدید توضیح می‌دهد که در ادامه می‌خوانید.


خراسان: یکی از سؤالات و دغدغه‌های اصلی امروز مردم درباره وضعیت اسناد دفترچه‌ای است؛ این که چگونه به سند تک‌برگ تبدیل می‌شود و اگر این کار را نکنند، با چه چالش‌هایی مواجه خواهند شد؟
  مولوی پور مدیرکل ثبت‌اسناد و املاک خراسان رضوی: اسناد تک‌برگی همان اسناد حدنگار هستند و هم‎اکنون از اعتبار بالایی برخوردارند و اسناد دفترچه‌ای ماهیت توصیفی دارند، در بانک‌های اطلاعاتی کاداستر انعکاس ندارند و در معرض خطراتی مانند تعرض، تجاوز و بروز اختلاف قرار می‌گیرند. همچنین برای انجام بسیاری از امور، از جمله معامله در دفترخانه، دریافت وام بانکی یا ارائه ملک به‌عنوان وثیقه در مرجع قضایی، دارنده باید ابتدا به اداره ثبت محل وقوع ملک مراجعه و سند دفترچه‌ای را به سند حدنگار تبدیل کند. هزینه صدور سند حدنگار در این فرایند، هزینه اوراق بهادار است که حدود ۲۰۰ هزار تومان اعلام شده است. بنابراین از مردم درخواست می‌کنیم در کوتاه‌ترین زمان ممکن اسناد دفترچه‌ای خود را به اداره ثبت محل وقوع ملک ارائه و برای تبدیل آن به سند تک‌برگی اقدام کنند. با توجه به ثبت‌نشدن اطلاعات این اسناد در بانک اطلاعات کاداستر، در صورت ثبت ادعای شخص دیگری درباره ملک، ممکن است اقدامات بعدی دارنده سند دفترچه‌ای به تعیین تکلیف آن ادعا و نتیجه رسیدگی وابسته شود.این موضوع می‌تواند زمینه‌ساز اختلاف و دعاوی حقوقی شود.

خراسان: در خصوص اسناد قولنامه‌ای و 
وکالت نامه ها چه تدابیری اندیشیده شده است؟
  در موضوع املاک فاقد سند رسمی، ممکن است خود ملک سابقه سند داشته باشد، اما دارنده فعلی به‌واسطه نقل‌وانتقال عادی، قولنامه یا وکالت‌نامه مدعی مالکیت باشد. از نظر فرایندهای مورد بحث، این اشخاص باید وضعیت مالکیت خود را از مسیرهای قانونی پیگیری کنند. وکالت‌نامه به‌خودی‌خود موجب انتقال مالکیت نمی‌شود؛ حتی اگر در آن قید شده باشد که وکیل می‌تواند ملک را به هر شخصی منتقل کند. در سوابق اداره ثبت، مالک همان کسی است که سند به نام او ثبت شده است. 
در مواردی مشاهده می‌شود که ملک به دلیل بدهی یا پرونده‌ای دیگر از سوی مرجع قضایی بازداشت می‌شود و شخصی که ملک را با وکالت‌نامه خریده، بعداً از این موضوع مطلع می‌شود. در چنین شرایطی، اثبات ادعا در مرجع قضایی ممکن است مستلزم تشکیل پرونده‌ای دیگر و صرف زمان و هزینه باشد. بنابراین، کسانی که ملکی را بر مبنای وکالت‌نامه خریداری کرده‌اند، باید در اسرع وقت به دفتر اسناد رسمی مراجعه و وکالت‎نامه را اجرا کنند تا انتقال مالکیت به‌صورت رسمی انجام شود. داشتن وکالت‌نامه به‌تنهایی به معنای مالک‌شدن نیست.
خراسان : هم‎اکنون چه تعداد سند دفترچه ای در استان وجود دارد؟
  در حال حاضر بیش از ۳۵۰هزار سند مالکیت دفترچه‌ای در دست مردم استان است. این تعداد می‌تواند برای مردم، ادارات و مراجع قضایی مشکلاتی ایجاد کند؛ زیرا اسناد یادشده حدنگاری نشده‌اند. درباره املاک فاقد سند یا املاکی که مالکیت آن‌ها بر اساس اسناد عادی اثبات می‌شود، آمار دقیقی در اختیار نداریم اما تا امروز نزدیک به ۸ هزار ادعا در این سامانه در استان خراسان رضوی ثبت شده بود. هم‎اکنون، برای دارندگان اسناد حدنگار صادرشده از ۱/۱/۱۳۹۶ به بعد، تکالیف مربوط به قانون الزام و سامانه ثبت ادعا مطرح است. با این حال، اشخاصی که پیش از این تاریخ سند داشته‌اند یا مالکیت‎شان بر مبنای سند عادی است نیز می‌توانند اطلاعات و ادعای خود را در سامانه ثبت کنند. در حال حاضر، دارندگان سند دفترچه‌ای ملزم نیستند صرفاً به دلیل داشتن این سند، ادعای خود را در سامانه ثبت ادعا ثبت کنند؛ اما لازم است برای تبدیل سند دفترچه‌ای به سند حدنگار اقدام کنند تا از خطرها و پیامدهای بعدی جلوگیری شود.
خراسان: این نگرانی وجود دارد که ممکن است اشخاصی صرفاً جهت ایجاد مشکل برای اسناد دفترچه ای یا ایجاد مانع برای معاملات ملکی اقدام به درج ادعا در سامانه کنند، این نگرانی چگونه برطرف می شود؟
  ثبت ادعا صرفاً به معنای درج ادعا در سامانه است و به‌خودی‌خود به معنای صدور سند یا اثبات قطعی مالکیت نیست. متقاضی ابتدا اطلاعات هویتی و اطلاعات مربوط به مالکیت و نشانی ملک را ثبت می‌کند. سپس درخواست برای نقشه‌بردار ارسال می‌شود تا با هماهنگی مالک، نقشه ملک ترسیم و در سامانه بارگذاری شود. در مرحله بعد، متقاضی باید اطلاعات را تکمیل و مدارک خود، از جمله اسناد عادی یا سند مالکیت دفترچه‌ای را بارگذاری کند. در پایان، کد رهگیری صادر می‌شود. کد رهگیری نشان می‌دهد ادعا در سامانه ثبت شده و نقشه ملک با مختصات موردتأیید و استانداردهای سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در بانک اطلاعات کاداستر درج شده است. این فرایند یک قفل سیستمی ایجاد می‌کند تا ادعاهای ثبت‌شده در اقدامات بعدی مورد توجه قرار گیرند؛ اما دریافت کد رهگیری به معنای پایان کار متقاضی نیست و او باید مراحل قانونی بعدی را نیز پیگیری کند.

خراسان:  چه کسانی  باید این مسیر را طی کنند؟
  گروه اول  اشخاصی که ملکشان فاقد سابقه ثبت و سند است، پس از ثبت ادعا باید به اداره ثبت محل مراجعه و مطابق مقررات جاری قانون ثبت، درخواست ثبت ملک را پیگیری کنند. 
گروه دوم اشخاصی که ملکشان دارای سابقه ثبت است اما از طریق قولنامه یا وکالت‌نامه مدعی مالکیت شده‌اند، باید از مسیر قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان‌های فاقد سند رسمی اقدام کنند، مدارک خود را در سامانه مربوط بارگذاری کنند و تا صدور سند حدنگار پیگیر باشند. گروه سوم  اشخاصی که رأی قضایی به نفعشان صادر شده، برای مثال رأی الزام به تنظیم سند گرفته‌اند اما انتقال را در اجرای احکام و دفترخانه نهایی نکرده‌اند، باید برای اجرای رأی و انتقال رسمی ملک اقدام کنند. گروه چهارم نیز افرادی که مالکیتشان بر اساس قوانین اصلاحات ارضی سابق منتقل شده است نیز باید ادعای خود را ثبت و مراحل قانونی لازم را برای دریافت سند دنبال کنند.

خراسان:برای شهروندانی که آپارتمان خریداری کرده اند و به دلیل بدهی به شهرداری نتوانسته‌اند سند منتقل کنند، چه راهکاری وجود دارد؟
  درباره آپارتمان‌هایی که مالک آن‌ها به دلیل بدهی به شهرداری نتوانسته پایان‎کار بگیرد و انتقال رسمی را انجام دهد، تبصره ۶ ماده ۱۰ قانون الزام تعیین تکلیف کرده است و مالک می‌تواند برای محاسبه بدهی مربوط به واحد خود به شهرداری مراجعه کند. برای مثال، اگر متقاضی فقط مالک یک واحد در طبقه چهارم باشد، بدهی مربوط به همان واحد محاسبه می‌شود و پایان‎کار طبق ضوابط شهرداری صادر خواهد شد. میزان بدهی در پایان‎کار درج می‌شود و ادارات ثبت ملزم‌اند سند مالکیت را صادر و بدهی را در ظهر سند قید کنند. هنگام نخستین انتقال بعدی، مالک باید بدهی را با شهرداری تسویه کند.

خراسان: برخی شهروندان نیز بیان می کنند که کارهای رسمی سند را انجام داده اند ولی سند بعد از 2 ماه به آن‌ها تحویل داده می شود؛ دلیل این تاخیر چیست؟
برای تسهیل خدمات، کاهش سفرهای درون‌شهری و کوتاه‌کردن زمان انتظار، قراردادی در سطح ملی با شرکت‌های پستی منعقد شده است تا اسناد میان دفاتر اسناد رسمی و ادارات ثبت جابه‌جا و پس از صدور به مالک تحویل شود. با تغییر شرکت طرف قرارداد و جایگزینی شرکت جدید، مشکلاتی در زیرساخت‌ها و تعداد کارکنان ایجاد شده که به تأخیرها انجامیده است؛ با این حال امیدواریم تا دو ماه آینده زمان انتظار به حداقل ممکن برسد.