معادله کاریکاتوری مسکن
تازه‌ترین بررسی‌های مرکز پژوهش‌های مجلس نشان می‌دهد که چگونه تورم مسکن بیش از پیش ارتباط خود را با واقعیات وام و تغییرات جمعیتی از دست داده؛ موضوعی که در کنار حبس عرضه زمین، بازار مسکن کشور را به گروگان گرفته استنویسنده: محمدحقگو
مترجم:
اگر نسبت‌های امروز بازار مسکن ایران را روی کاغذ رسم کنیم، خروجی نه یک نمودار متعارف اقتصادی، بلکه یک «کاریکاتور» تمام‌عیار است: پاهایی نحیف از افت نرخ رشد جمعیت و تشکیل خانواده، دست‌هایی کوتاه از تسهیلات بانکی ناکارآمد و در سوی مقابل کله‌ای به‌شدت غول‌آسا و ناموزون به نام «تورم مسکن و زمین» که تعادل کل پیکره اقتصاد کشور را بر هم زده است. تازه‌ترین یافته‌های پژوهشی، از جمله گزارش مرکز پژوهش‌های مجلس، رسماً تأیید می‌کند که تورم مسکن مدت‌هاست پیوند علت و معلولی خود را با دو محرک سنتی یعنی «تقاضای ناشی از رشد جمعیت» و «قدرت خرید وام‌ها» بریده و با سوختِ انقباض مصنوعی عرضه زمین، در حال بلعیدن معیشت خانوارها در سراسر کشور است.
ابعاد فاجعه در آمارها؛ سهم مسکن از سفره به ۶۰ درصد رسید
داده های رسمی نشان می دهد این گسست و فرار تورم از بنیان‌های جمعیتی و اعتباری، چگونه زیست معیشتی طبقات مصرف‌کننده را با چالش جدی روبه رو کرده است:
بلعیده شدن سفره خانوار: بر اساس ارزیابی‌های مرکز پژوهش های مجلس (در گزارش 21994)، سهم مسکن در سبد هزینه خانوار شهری پایتخت که در میانه دهه ۸۰ معادل ۴۶ درصد بود، اکنون به قله حدود ۶۰ درصد رسیده و میانگین کشوری نیز از مرز ۴۴ درصد فراتر رفته است. این جهش به معنای بلعیده شدن سهم تغذیه، سلامت و آموزش خانواده‌ها توسط سرفصل اجاره و مسکن است.
سقف‌شکنی قیمت‌ها: با صعود میانگین قیمت مسکن در کشور به کانال ۵۲ تا ۵۳ میلیون تومان و قرار گرفتن تهران در آستانه قله متری ۲۰۰ میلیون تومان، دیگر تسهیلات بانکی توان پوشش دادن حتی چند مترمربع از یک آپارتمان حداقلی را هم ندارد و شکاف قدرت خرید با قیمت، نجومی شده است. در تهران نمودار مربوط به این بخش، از شکاف بزرگ در این راستا حکایت دارد.
انجماد ساخت و معاملات: طبق گزارش مرکز پژوهش‌ها، تیراژ پروانه‌های ساختمانی پایتخت از ۳۰ هزار فقره در اوایل دهه ۹۰ به کف تاریخی زیر ۷ هزار فقره در سال‌های اخیر سقوط کرده و اراضی مستعد باقی‌مانده در مرز تهران به زیر ۲۵ هزار هکتار فشرده شده است. این در حالی است که سهم زمین در هزینه تمام شده مسکن کشور به عدد بی سابقه 64 درصد رسیده است.
گسست کامل جمعیت و قیمت: در شرایطی که رشد جمعیت و خانوار در کشور به شدت کند شده، افزایش شدید قیمت مسکن نشان دهنده این است که این بازار کاملاً از کارکرد مصرفی خارج و اسیر یک سازوکار معیوب عرضه و احتکار شده است.
تهران، ویترین مسکن کشور
برای درک ریشه این بحران ملی، باید به پایتخت نگریست؛ چراکه تهران همواره لیدر و قطب‌نمای انتظارات تورمی ملکی در سراسر کشور بوده و سیاست‌گذاری‌های حاکم بر آن، به الگوی مسلط استان‌ها تبدیل می‌شود. در این رابطه تصویب‌نامه اخیر هیئت وزیران تحت عنوان «برنامه اقدام برای ساماندهی، پالایش عملکردی و تمرکززدایی از استان‌های تهران و البرز»، تازه‌ترین نمونه از همین نگاه منقبض‌کننده است. این مصوبه با ایجاد مانع سه‌ساله بر سر احداث شهرک‌های مسکونی و شهرهای جدید و تحمیل انقباض کالبدی به روستاها و شهرها، عملاً قفلی تازه بر دسترسی شهروندان به اراضی قانونی زده است. توجیه دولتمردان در این انقباض، «کنترل ناترازی آب، برق و انرژی» عنوان می‌شود؛ اما مرور عملکردها نشان می‌دهد که این بهانه تنها برای طبقات محروم و متقاضیان واقعی معتبر است!
رانت ۲۰ میلیونی در برابر قفل زمین؛ تناقض کمیسیون ماده ۵
نکته ماجرا این جاست که درست همزمان با بستن درهای الحاق رسمی زمین به بهانه کنترل مصرف آب و برق، در سوی دیگر ماجرا بذل و بخشش حقوق شهری با شدت ادامه دارد. طبق اظهارات منان رئیسی، عضو کمیسیون عمران مجلس، آمارهای ساختمانی حاکی است ظرف پنج سال اخیر بالغ بر ۲۰ میلیون مترمربع تراکم مازاد از معبر کمیسیون ماده ۵ شهر تهران پمپاژ شده است؛ تراکمی که ظرفیت افزودن حدود ۲۰۰ هزار واحد مسکونی و اسکان بیش از ۶۰۰ هزار نفر را در متراکم‌ترین و زیرساخت‌زده‌ترین پهنه‌های پایتخت رقم زده است. سوال اساسی این جاست: اگر بارگذاری جمعیتی ناترازی آب و برق می‌آورد، چگونه برای این ۶۰۰ هزار نفر منابع وجود دارد، اما برای توسعه افقی و ارزان عامه مردم قحطی است؟
فاجعه‌بارتر آنکه نزدیک به ۹۰ درصد مصوبات این کمیسیون (۱,۲۳۳ پرونده)، نه مبتنی بر مصلحت عمومی یا بازنگری طرح تفصیلی، بلکه به‌صورت «موردی» و برای املاک خاص صادر شده است. در مقام مقایسه، این حجم از ساخت‌وساز رانتی خلق‌شده در پایتخت، تقریباً دو برابر کل مسکن حمایتی تحویل‌شده در تمام ۳۱ استان کشور طی ۵ سال گذشته است؛ تناقض زننده‌ای که زمین را روی خاک بر عامه مردم قفل می‌کند تا بازار آسمان‌فروشی عمودی برای برخی داغ بماند.
واکنش کمیسیون اصل ۹۰ به ترک‌فعل‌ها در مقیاس ملی
سیاست انقباضی زمین که مصوبه اخیر هیئت وزیران برای تهران و البرز را نیز ادامه همان رویکرد می توان دانست، واکنش دستگاه‌های نظارتی را برانگیخته است. رئیس کمیسیون اصل ۹۰ مجلس پیشتر انقباض عرضه زمین را رسماً «ظلم آشکار به مردم» خوانده و از ارسال پرونده ترک‌فعل وزارت راه و شهرسازی به دستگاه قضا خبر داده است.
محور اصلی بازخواست مجلس، سرنوشت «ماده ۵۰ قانون برنامه هفتم پیشرفت» است؛ قانونی که دولت را ملزم کرده بود طی ۵ سال، ۳۳۰ هزار هکتار زمین به محدوده سکونتگاهی کشور بیفزاید تا سهم زمین در قیمت تمام‌شده شکسته شود. با وجود این، پیشرفت این الزام قانونی در رقم نازل حدود ۲۲ درصد (۷۰ تا ۷۴ هزار هکتار) درجا زده است. بهای مستقیم این تعلل، طولانی شدن صف انتظار دهک‌های اول تا سوم برای دستیابی به سرپناه به مرز غیرقابل‌باور ۷۰ تا ۷۶ سال است؛ رقمی فراتر از طول عمر کاری یک خانوار.
فرجام سخن؛ بازگشت از راه باطل
«معادله کاریکاتوری مسکن» پیام روشنی دارد: تا زمانی که سیاست‌گذار پشت بهانه‌هایی نظیر ناترازی پنهان شود، از الحاق قانونی اراضی ملی طفره برود و در عوض شهرداری‌ها را در مسیر آسان و پردرآمد تراکم‌فروشی آزاد بگذارد، هیچ وام بانکی و هیچ مشوق جمعیتی حریف این غول تورمی نخواهد شد. درمان واقعی بازار مسکن کشور، شکستن انحصار زمین، مهار شهرفروشی در قالب تراکم فروشی و پایبندی تمام‌عیار به تکالیف توسعه‌ای ماده ۵۰ برنامه هفتم است.
ابعاد فاجعه در آمارها؛ سهم مسکن از سفره به ۶۰ درصد رسید
داده های رسمی نشان می دهد این گسست و فرار تورم از بنیان‌های جمعیتی و اعتباری، چگونه زیست معیشتی طبقات مصرف‌کننده را با چالش جدی روبه رو کرده است:
بلعیده شدن سفره خانوار: بر اساس ارزیابی‌های مرکز پژوهش های مجلس (در گزارش 21994)، سهم مسکن در سبد هزینه خانوار شهری پایتخت که در میانه دهه ۸۰ معادل ۴۶ درصد بود، اکنون به قله حدود ۶۰ درصد رسیده و میانگین کشوری نیز از مرز ۴۴ درصد فراتر رفته است. این جهش به معنای بلعیده شدن سهم تغذیه، سلامت و آموزش خانواده‌ها توسط سرفصل اجاره و مسکن است.
سقف‌شکنی قیمت‌ها: با صعود میانگین قیمت مسکن در کشور به کانال ۵۲ تا ۵۳ میلیون تومان و قرار گرفتن تهران در آستانه قله متری ۲۰۰ میلیون تومان، دیگر تسهیلات بانکی توان پوشش دادن حتی چند مترمربع از یک آپارتمان حداقلی را هم ندارد و شکاف قدرت خرید با قیمت، نجومی شده است. در تهران نمودار مربوط به این بخش، از شکاف بزرگ در این راستا حکایت دارد.
انجماد ساخت و معاملات: طبق گزارش مرکز پژوهش‌ها، تیراژ پروانه‌های ساختمانی پایتخت از ۳۰ هزار فقره در اوایل دهه ۹۰ به کف تاریخی زیر ۷ هزار فقره در سال‌های اخیر سقوط کرده و اراضی مستعد باقی‌مانده در مرز تهران به زیر ۲۵ هزار هکتار فشرده شده است. این در حالی است که سهم زمین در هزینه تمام شده مسکن کشور به عدد بی سابقه 64 درصد رسیده است.
گسست کامل جمعیت و قیمت: در شرایطی که رشد جمعیت و خانوار در کشور به شدت کند شده، افزایش شدید قیمت مسکن نشان دهنده این است که این بازار کاملاً از کارکرد مصرفی خارج و اسیر یک سازوکار معیوب عرضه و احتکار شده است.
تهران، ویترین مسکن کشور
برای درک ریشه این بحران ملی، باید به پایتخت نگریست؛ چراکه تهران همواره لیدر و قطب‌نمای انتظارات تورمی ملکی در سراسر کشور بوده و سیاست‌گذاری‌های حاکم بر آن، به الگوی مسلط استان‌ها تبدیل می‌شود. در این رابطه تصویب‌نامه اخیر هیئت وزیران تحت عنوان «برنامه اقدام برای ساماندهی، پالایش عملکردی و تمرکززدایی از استان‌های تهران و البرز»، تازه‌ترین نمونه از همین نگاه منقبض‌کننده است. این مصوبه با ایجاد مانع سه‌ساله بر سر احداث شهرک‌های مسکونی و شهرهای جدید و تحمیل انقباض کالبدی به روستاها و شهرها، عملاً قفلی تازه بر دسترسی شهروندان به اراضی قانونی زده است. توجیه دولتمردان در این انقباض، «کنترل ناترازی آب، برق و انرژی» عنوان می‌شود؛ اما مرور عملکردها نشان می‌دهد که این بهانه تنها برای طبقات محروم و متقاضیان واقعی معتبر است!
رانت ۲۰ میلیونی در برابر قفل زمین؛ تناقض کمیسیون ماده ۵
نکته ماجرا این جاست که درست همزمان با بستن درهای الحاق رسمی زمین به بهانه کنترل مصرف آب و برق، در سوی دیگر ماجرا بذل و بخشش حقوق شهری با شدت ادامه دارد. طبق اظهارات منان رئیسی، عضو کمیسیون عمران مجلس، آمارهای ساختمانی حاکی است ظرف پنج سال اخیر بالغ بر ۲۰ میلیون مترمربع تراکم مازاد از معبر کمیسیون ماده ۵ شهر تهران پمپاژ شده است؛ تراکمی که ظرفیت افزودن حدود ۲۰۰ هزار واحد مسکونی و اسکان بیش از ۶۰۰ هزار نفر را در متراکم‌ترین و زیرساخت‌زده‌ترین پهنه‌های پایتخت رقم زده است. سوال اساسی این جاست: اگر بارگذاری جمعیتی ناترازی آب و برق می‌آورد، چگونه برای این ۶۰۰ هزار نفر منابع وجود دارد، اما برای توسعه افقی و ارزان عامه مردم قحطی است؟
فاجعه‌بارتر آنکه نزدیک به ۹۰ درصد مصوبات این کمیسیون (۱,۲۳۳ پرونده)، نه مبتنی بر مصلحت عمومی یا بازنگری طرح تفصیلی، بلکه به‌صورت «موردی» و برای املاک خاص صادر شده است. در مقام مقایسه، این حجم از ساخت‌وساز رانتی خلق‌شده در پایتخت، تقریباً دو برابر کل مسکن حمایتی تحویل‌شده در تمام ۳۱ استان کشور طی ۵ سال گذشته است؛ تناقض زننده‌ای که زمین را روی خاک بر عامه مردم قفل می‌کند تا بازار آسمان‌فروشی عمودی برای برخی داغ بماند.
واکنش کمیسیون اصل ۹۰ به ترک‌فعل‌ها در مقیاس ملی
سیاست انقباضی زمین که مصوبه اخیر هیئت وزیران برای تهران و البرز را نیز ادامه همان رویکرد می توان دانست، واکنش دستگاه‌های نظارتی را برانگیخته است. رئیس کمیسیون اصل ۹۰ مجلس پیشتر انقباض عرضه زمین را رسماً «ظلم آشکار به مردم» خوانده و از ارسال پرونده ترک‌فعل وزارت راه و شهرسازی به دستگاه قضا خبر داده است.
محور اصلی بازخواست مجلس، سرنوشت «ماده ۵۰ قانون برنامه هفتم پیشرفت» است؛ قانونی که دولت را ملزم کرده بود طی ۵ سال، ۳۳۰ هزار هکتار زمین به محدوده سکونتگاهی کشور بیفزاید تا سهم زمین در قیمت تمام‌شده شکسته شود. با وجود این، پیشرفت این الزام قانونی در رقم نازل حدود ۲۲ درصد (۷۰ تا ۷۴ هزار هکتار) درجا زده است. بهای مستقیم این تعلل، طولانی شدن صف انتظار دهک‌های اول تا سوم برای دستیابی به سرپناه به مرز غیرقابل‌باور ۷۰ تا ۷۶ سال است؛ رقمی فراتر از طول عمر کاری یک خانوار.
فرجام سخن؛ بازگشت از راه باطل
«معادله کاریکاتوری مسکن» پیام روشنی دارد: تا زمانی که سیاست‌گذار پشت بهانه‌هایی نظیر ناترازی پنهان شود، از الحاق قانونی اراضی ملی طفره برود و در عوض شهرداری‌ها را در مسیر آسان و پردرآمد تراکم‌فروشی آزاد بگذارد، هیچ وام بانکی و هیچ مشوق جمعیتی حریف این غول تورمی نخواهد شد. درمان واقعی بازار مسکن کشور، شکستن انحصار زمین، مهار شهرفروشی در قالب تراکم فروشی و پایبندی تمام‌عیار به تکالیف توسعه‌ای ماده ۵۰ برنامه هفتم است.
10 صفحه اول
پربازدیدترین اخبار
اخبار برگزیده
